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PPPT, DPE collectif et fonds de travaux : ce qui s’applique

Par Gaelig Drouin, gestionnaire de copropriétés
Mis à jour le

L’essentiel : Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans doivent disposer d’un projet de plan pluriannuel de travaux, et depuis le 1er janvier 2026 le DPE collectif s’impose à toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013. Le fonds de travaux, alimenté chaque année, sert à financer ces travaux dans la durée.

Trois obligations issues de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 concernent désormais la quasi-totalité des copropriétés parisiennes. Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans. Le DPE collectif s’applique à tous les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Enfin, le fonds de travaux doit être alimenté chaque année. Le DPE nourrit le plan, et le fonds finance les travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Quelles copropriétés ?

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose un projet de plan pluriannuel de travaux dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, à l’expiration d’un délai de quinze ans après la réception des travaux de construction. L’obligation a été déployée par étapes :

  • depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots ;
  • depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots au plus.

Toutes les copropriétés concernées doivent donc aujourd’hui en disposer. Le plan est actualisé tous les dix ans.

Ce qu’il contient

Le projet est établi par un professionnel qui justifie de compétences et de garanties fixées par décret, notamment une assurance et une indépendance vis-à-vis du syndic. Il présente :

  • la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  • une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
  • une estimation sommaire de leur coût et une hiérarchisation ;
  • un échéancier des travaux à prévoir sur les dix prochaines années.

Une copropriété peut être dispensée du projet de plan lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) de moins de dix ans ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur cette période.

Comment il est voté

La procédure se déroule en deux temps :

  1. L’assemblée générale vote les modalités d’élaboration du projet (choix du prestataire, budget) à la majorité de l’article 24, celle des voix exprimées.
  2. Le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. S’il fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix ans, l’assemblée se prononce sur l’adoption de tout ou partie du plan à la majorité de l’article 25.

L’élaboration du projet est obligatoire. Son adoption ne l’est pas. Une fois un plan adopté, les travaux qu’il prévoit sont ensuite soumis aux assemblées suivantes, au fil de l’échéancier.

L’administration peut demander le plan. Faute de transmission sous un mois, elle peut le faire établir d’office aux frais du syndicat.

Le DPE collectif

L’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation impose un diagnostic de performance énergétique à tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le calendrier était le suivant :

  • depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots ;
  • depuis le 1er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots.

Le DPE collectif est à renouveler tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe l’immeuble en A, B ou C.

Le syndic inscrit sa réalisation à l’ordre du jour de l’assemblée, qui vote à la majorité des voix exprimées. Les résultats sont ensuite présentés aux copropriétaires. Si la copropriété n’a pas encore de plan de travaux, le syndic doit aussi inscrire à l’ordre du jour la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie.

Il permet aussi d’établir un DPE pour chaque lot, utile pour louer ou vendre.

Le fonds de travaux

L’article 14-2-1 de la loi de 1965 impose un fonds de travaux aux immeubles d’habitation, au terme d’une période de dix ans après la réception des travaux de construction. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée par chaque copropriétaire selon ses tantièmes de charges communes.

Le montant minimum dépend de la situation :

  • sans plan adopté : au moins 5 % du budget prévisionnel ;
  • avec un plan adopté : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, sans descendre sous 5 % du budget prévisionnel.

L’assemblée peut voter un montant plus élevé. Les sommes sont placées sur un compte bancaire séparé, rémunéré, au nom du syndicat. Elles restent attachées aux lots : en cas de vente, le vendeur ne les récupère pas auprès du syndicat, mais les parties peuvent en tenir compte dans le prix.

Ce que cela change pour vous

Des dépenses à anticiper. Le projet de plan et le DPE collectif sont des dépenses communes, dont le coût dépend de la taille de l’immeuble.

Une meilleure visibilité. Le plan donne un calendrier de travaux sur dix ans. Le fonds de travaux lisse l’effort financier dans le temps.

Un impact sur la valeur des lots. Le plan de travaux, ou à défaut le projet non voté, fait partie des documents remis à l’acquéreur lors d’une vente.

Un enjeu pour les bailleurs. La classe énergétique d’un logement conditionne la possibilité de le louer. Les travaux sur les parties communes, comme l’isolation ou le chauffage collectif, peuvent améliorer la classe de chaque lot.

En résumé

  • Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans depuis le 1er janvier 2025.
  • Son élaboration se vote à la majorité de l’article 24, son adoption à celle de l’article 25.
  • Le DPE collectif s’impose depuis le 1er janvier 2026 à toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.
  • Le fonds de travaux reçoit au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année, et au moins 2,5 % du montant des travaux lorsqu’un plan est adopté.
  • Ces sommes restent attachées aux lots en cas de vente.

Si votre copropriété n’a pas encore engagé ces démarches, L’Administrateur peut vous aider à les organiser et à préparer les votes.

Sources

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