Vendre un appartement en copropriété : documents et délais

Vendre un lot de copropriété demande de réunir trois ensembles de documents : ceux qui décrivent la copropriété et ses finances, le dossier de diagnostics techniques du logement, puis l’état daté établi par le syndic avant l’acte. Les deux premiers doivent être remis à l’acheteur au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis. S’il en manque, le délai de rétractation de l’acheteur ne commence pas à courir. Entre l’avant-contrat et l’acte, comptez en général trois mois.

Les documents de la copropriété à remettre à l’acheteur

L’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation fixe la liste des documents à annexer à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte. Pour un lot à usage d’habitation, il s’agit notamment de :

Documents d’organisation de l’immeuble

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs publiés ;
• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.

Informations financières

• le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents ;
• les sommes que l’acheteur pourrait devoir au syndicat ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs ;
• la part du fonds de travaux rattachée au lot et le montant de la dernière cotisation versée.

Documents techniques

• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global, s’il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut le projet de plan.

Une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires complète le dossier. Lorsque l’acheteur est déjà copropriétaire dans l’immeuble, la liste est allégée.

Ces documents peuvent être transmis sous forme numérique, à condition que l’acheteur l’accepte expressément. Avec un accès à l’extranet de la copropriété, le vendeur en récupère une bonne partie lui-même.

Le pré-état daté

Le terme « pré-état daté » ne figure pas dans la loi. Il désigne, dans la pratique, le document qui regroupe les informations financières exigées par l’article L721-2 au moment de l’avant-contrat.

Vous n’êtes pas obligé de le commander au syndic. Vous pouvez le constituer vous-même à partir de vos appels de fonds et relevés, ou le confier à votre agent ou à votre notaire. Si vous le demandez au syndic, son tarif n’est pas plafonné par la loi : renseignez-vous avant de le commander.

Le dossier de diagnostics techniques

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation impose un dossier de diagnostics annexé à la promesse. Pour un appartement, il comprend selon les cas :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’état relatif à l’amiante, si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• les états des installations intérieures d’électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans ;
• l’état relatif aux termites ou à la mérule, dans les zones délimitées par arrêté ;
• l’état des risques naturels, miniers et technologiques ;
• le cas échéant, l’information sur les nuisances sonores aériennes.

S’y ajoute le mesurage de la superficie privative, dite « loi Carrez » (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle, dans un délai d’un an après la signature.

Chaque diagnostic a sa durée de validité : faites-les réaliser tôt, par un diagnostiqueur certifié.

Le calendrier d’une vente

1. Mise en vente : réunion des documents de copropriété et des diagnostics.
2. Signature de l’avant-contrat : promesse ou compromis, avec toutes les annexes.
3. Délai de rétractation : l’acheteur dispose de dix jours à compter du lendemain de la remise de l’avant-contrat (article L271-1). Si un document obligatoire manque, ce délai ne court qu’à partir de sa remise.
4. Période d’instruction : le notaire purge les droits de préemption éventuels, l’acheteur obtient son financement, et le notaire demande l’état daté au syndic.
5. Signature de l’acte authentique, puis notification de la vente au syndic.

L’état daté et le rôle du syndic

Avant l’acte, le notaire demande au syndic un état daté (article 5 du décret du 17 mars 1967). Ce document précise :

• les sommes restant dues par le vendeur au syndicat ;
• les sommes que le syndicat doit éventuellement au vendeur ;
• les sommes qui resteront à la charge de l’acheteur, par exemple des travaux votés et non encore appelés.

Ses honoraires sont à la charge du vendeur et plafonnés à 380 euros TTC par le décret du 21 février 2020.

Après la vente, le notaire adresse au syndic un avis de mutation. Si le vendeur n’est pas à jour de ses charges, le syndic dispose de quinze jours pour faire opposition sur le prix de vente, afin que les sommes dues soient réglées directement au syndicat (article 20 de la loi de 1965). Le syndic enregistre ensuite le nouveau propriétaire et lui ouvre l’accès aux documents de la copropriété.

Le rôle de l’agent immobilier

L’agent immobilier, titulaire d’un mandat, estime le bien, organise les visites et vérifie les offres. Il rassemble les documents de copropriété et les diagnostics, et prépare souvent l’avant-contrat. Il repère aussi en amont ce qui peut bloquer la vente : diagnostic manquant, surface contestable, gros travaux votés.

Lorsque l’agent gère aussi l’immeuble, les documents sont réunis plus vite et les questions de l’acheteur trouvent une réponse précise.

En résumé

• Les documents de copropriété et les diagnostics doivent être remis à l’acheteur au plus tard à la signature de l’avant-contrat.
• Le délai de rétractation de dix jours ne court pas tant qu’un document obligatoire manque.
• Le pré-état daté peut être constitué par le vendeur lui-même ; le syndic n’en a pas l’exclusivité.
• L’état daté est établi par le syndic à la demande du notaire, pour 380 euros TTC au plus, payés par le vendeur.
• Le syndic peut faire opposition sur le prix dans les quinze jours si des charges restent impayées.

Si vous préparez une vente, L’Administrateur peut vous aider à constituer le dossier et à organiser la mise en vente.

Sources

• Article L721-2 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance)
• Article L721-3 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance)
• Article L271-4 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10-1, 20 et 46 (Légifrance)
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 5 et 6 (Légifrance)
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixant le plafond de l’état daté (Légifrance)
• Vente d’un lot de copropriété (service-public.gouv.fr)