Conseil syndical : rôle, pouvoirs et relation avec le syndic
Par Gaelig Drouin, gestionnaire de copropriétés
Mis à jour le
L’essentiel : Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion : il suit les comptes et le budget, donne son avis, peut obtenir tous les documents de la copropriété et met en concurrence les contrats de syndic. Il ne gère pas l’immeuble à la place du syndic, sauf lorsque l’assemblée générale lui délègue certaines décisions.
Le conseil syndical est le relais entre les copropriétaires et le syndic. Son rôle, fixé par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, tient en deux mots : assister et contrôler. Il suit la comptabilité, le budget et les contrats, donne son avis, et peut consulter tous les documents de la copropriété. Il ne prend pas de décisions de gestion à la place du syndic ou de l’assemblée générale, sauf délégation expresse de celle-ci.
Qui siège au conseil syndical ?
Chaque copropriété doit en principe avoir un conseil syndical. L’assemblée générale peut décider de ne pas en instituer, à une majorité renforcée, et les petites copropriétés bénéficient de règles plus souples.
Peuvent être élus :
- les copropriétaires ;
- leurs conjoints, partenaires de PACS, ascendants ou descendants ;
- leurs représentants légaux et les usufruitiers ;
- les représentants d’une société propriétaire d’un lot.
Le syndic, ses salariés et leurs proches ne peuvent pas en faire partie.
Les membres sont élus en assemblée générale à la majorité de l’article 25, avec un second vote possible à l’article 24 si le candidat a obtenu au moins un tiers des voix. Leur mandat dure trois ans au plus et peut être renouvelé. Le conseil élit ensuite son président parmi ses membres.
La fonction est bénévole. Les frais engagés pour la mission, comme une expertise comptable ponctuelle ou des frais d’envoi, sont pris en charge par le syndicat au titre des dépenses courantes.
Contrôler la gestion du syndic
C’est la mission centrale. Le conseil syndical vérifie notamment :
- la tenue de la comptabilité et la répartition des dépenses entre copropriétaires ;
- les conditions dans lesquelles les contrats et marchés sont passés ;
- l’élaboration du budget prévisionnel, puis son exécution au fil de l’année.
Pour cela, il peut prendre connaissance et copie de toutes les pièces relatives à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété : factures, contrats, relevés bancaires, correspondances, procès-verbaux. Le syndic doit les communiquer dans un délai d’un mois à compter de la demande. Au-delà, des pénalités de retard s’appliquent et viennent en déduction de sa rémunération forfaitaire. Service-public.gouv.fr indique un montant de 15 euros par jour de retard.
Dans une copropriété dont les documents sont accessibles en ligne en permanence, ce contrôle devient beaucoup plus simple.
Donner son avis et être consulté
Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée sur toute question concernant la copropriété, qu’il soit sollicité ou qu’il s’en saisisse lui-même.
L’assemblée générale fixe, à la majorité de l’article 25, deux seuils utiles :
- un montant de marchés et contrats au-delà duquel le syndic doit consulter le conseil syndical ;
- un montant au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire.
En pratique, il participe aussi à la préparation de l’ordre du jour et au choix des devis.
Mettre en concurrence les contrats de syndic
Avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. Il peut rendre un avis écrit sur les propositions reçues, qui est joint à la convocation. L’assemblée peut le dispenser de cette mise en concurrence par un vote à la majorité de l’article 25.
C’est l’occasion de comparer les honoraires et le niveau de présence proposé par chaque candidat.
La délégation de pouvoirs
Le conseil syndical peut recevoir des pouvoirs de décision dans deux cas.
Une délégation ponctuelle. L’assemblée peut lui confier une décision précise relevant de la majorité de l’article 24, par exemple le choix d’une entreprise dans une enveloppe votée.
Une délégation élargie (articles 21-1 à 21-5). Lorsque le conseil compte au moins trois membres, l’assemblée peut, à la majorité de l’article 25, lui déléguer tout ou partie des décisions relevant de l’article 24. Cette délégation :
- ne peut pas porter sur l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel ou les adaptations du règlement de copropriété imposées par l’évolution des textes ;
- est accordée pour deux ans au plus, renouvelable par un vote exprès ;
- s’accompagne d’un montant maximum de dépenses fixé par l’assemblée ;
- impose au syndicat de souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque membre du conseil.
Le conseil prend alors ses décisions à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas d’égalité. Il rend compte chaque année à l’assemblée de l’exercice de cette délégation.
Une relation de travail avec le syndic
Le syndic reste l’organe exécutif. Il représente le syndicat, exécute les décisions de l’assemblée, gère les fournisseurs et tient les comptes. Le conseil syndical ne lui donne pas d’ordres, mais il le suit de près.
Une relation qui fonctionne repose sur quelques habitudes simples :
- un interlocuteur identifié côté syndic, qui connaît l’immeuble ;
- des points réguliers, par exemple avant la préparation du budget et avant l’assemblée ;
- des visites de l’immeuble faites ensemble ;
- un accès en ligne aux comptes, contrats et devis, pour que le contrôle se fasse sans friction.
Si le syndic ne remplit pas ses obligations, le président du conseil dispose de leviers. Il peut convoquer lui-même l’assemblée lorsque le syndic ne le fait pas dans les huit jours suivant une mise en demeure. Sur délégation expresse de l’assemblée, il peut aussi agir contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat.
En résumé
- Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, sans le remplacer.
- Il peut obtenir toute pièce de la copropriété ; le syndic a un mois pour la fournir, sous peine de pénalités.
- Il met en concurrence les contrats de syndic avant chaque désignation, sauf dispense votée à l’article 25.
- L’assemblée peut lui déléguer des décisions, dans un cadre strict : trois membres au moins, deux ans au plus, un plafond de dépenses et une assurance.
- Ses membres sont élus pour trois ans au plus et exercent bénévolement.
Si vous êtes membre d’un conseil syndical et souhaitez voir comment L’Administrateur organise ce travail en commun, nous pouvons en parler lors d’une visite de votre immeuble.